Expensas: qué son y cuánto pesan

Qué son las expensas

Las expensas son la cuota mensual que pagan las unidades de un edificio o barrio cerrado para sostener lo que es de todos: el sueldo del encargado, la luz de los pasillos, el ascensor, la limpieza, el seguro del edificio y los honorarios de la administración. El Código Civil y Comercial las regula en los artículos 2048 y 2049, dentro del régimen de propiedad horizontal, y las divide en dos tipos que conviene distinguir porque no las paga la misma persona.

Expensas ordinarias y extraordinarias

Las expensas ordinarias son los gastos habituales de funcionamiento y mantenimiento: sueldos y cargas sociales del personal, servicios comunes, limpieza, reparaciones menores, seguros, administración y el fondo de reserva cuando el reglamento lo prevé. Son las que llegan todos los meses.

Las expensas extraordinarias son gastos puntuales que mejoran o recuperan el edificio: cambiar el ascensor, arreglar el frente, impermeabilizar la terraza, renovar la instalación eléctrica. Las aprueba la asamblea de propietarios (artículo 2058) y suelen liquidarse en cuotas separadas.

La distinción importa porque en un alquiler, por regla general, el inquilino paga las ordinarias y el propietario las extraordinarias. El Código pone a cargo del inquilino las cargas que se originan en el uso que le da a la vivienda (artículo 1209), y la costumbre, reforzada por la interpretación oficial, deja al propietario las obras que hacen a la conservación del edificio. Desde el DNU 70/2023 las partes pueden pactar otra distribución, así que la primera lectura es el contrato.

Cómo se calculan las expensas de cada unidad

El total de gastos del consorcio se reparte según el porcentual de cada unidad, un número que el reglamento de propiedad horizontal debe fijar (artículo 2056) y que también figura en la escritura. Ese porcentaje se fija cuando se construye el edificio, en general según la superficie de la unidad, y no cambia con el uso: un departamento del piso 1 paga el mismo porcentual de ascensor que uno del piso 10.

La cuenta es directa: si el consorcio gastó $12.000.000 en el mes y tu unidad tiene un porcentual de 2,5%, tu expensa es $300.000. La calculadora de arriba hace esa cuenta y también la anual.

Algunos gastos se reparten por otro criterio cuando el reglamento lo dice, por ejemplo las cocheras o los locales, que pueden estar excluidos del ascensor.

Qué incluye una liquidación de expensas

La liquidación mensual que manda la administración debería mostrar, como mínimo:

• Sueldos y cargas sociales del encargado y ayudantes, casi siempre el rubro más grande.
• Servicios: luz de espacios comunes, agua, gas de calderas, bombas.
• Mantenimiento: ascensores, matafuegos, desinfección, limpieza de tanques.
• Seguros del edificio y del personal.
• Honorarios de la administración.
• Fondo de reserva, si el reglamento lo prevé, para gastos imprevistos.
• Deudores morosos y el estado de cuenta del consorcio.

Cuando las expensas suben más que la inflación, la explicación casi siempre está en los sueldos, que se actualizan con la paritaria de encargados de edificios, y en las tarifas de servicios.

Cuánto pesan las expensas en el costo de vivir

Hablar del alquiler sin las expensas es ver la mitad del número. Según el relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) de 2026, en la Ciudad de Buenos Aires las expensas equivalen en promedio a un 23% del alquiler, cuando hasta 2024 rondaban el 17%; en Rosario, cerca del 17,5%. En edificios con encargado, amenities o pocas unidades el peso es mayor, y sube con su propio ritmo, independiente del contrato de alquiler. Por eso, al comparar dos departamentos, la pregunta correcta es "cuánto cuesta vivir acá por mes", alquiler más expensas, no solo cuánto es el alquiler.

Para el aumento del alquiler propiamente dicho está la calculadora de aumento de alquiler. Y para que ese total no se pierda entre los demás gastos del mes, Hormi registra alquiler, expensas y servicios desde WhatsApp, con el mes completo a la vista de toda la casa.

Qué hacer si las expensas parecen mal liquidadas

Tienes derecho a pedir a la administración los comprobantes de cada rubro. Si la liquidación no distingue ordinarias de extraordinarias, pide que las separe: es lo que define quién paga cada parte. Si el reclamo no prospera, el camino es la asamblea del consorcio, donde se aprueban el presupuesto y los gastos extraordinarios, y en última instancia la defensa del consumidor de tu jurisdicción.